原標題:9月1日起黑龍江省部分契税税率由5%減至3%

  來源:ZAKER哈爾濱

  9月1日,《黑龍江省人民代表大會常務委員會關於實施契税法授權事項的決定》將與國家的《契税法》同步施行。為進一步減輕納税人契税負擔,優化營商環境,我省的契税税率將按照税法下限3%設定。《契税法》和《決定》實施後,我省的單位承受住房、居民承受贈與住房,以及非住房、土地交易契税税率由5%減至3%;個人購買住房契税税率與現行政策一致。

  個人購買住房契税税率仍按照現行的國家優惠政策執行,即“個人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的減按1%税率徵收契税、90平方米以上的減按1.5%税率徵收契税,個人購買家庭第二套改善性住房面積為90平方米及以下的減按1%税率徵收契税、90平方米以上的減按2%税率徵收契税,個人購買家庭第三套及以上住房的,按3%税率徵收契税”。

  1.問:發生變化的契税税率,按照什麼時間來判定?

  答:根據《契税法》第九條規定,契税的納税義務發生時間,為納税人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日,或者納税人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。

  因此,對單位承受住房、居民承受贈與住房,以及非住房、土地交易契税税率發生變化的,納税人要根據土地、房屋權屬合同簽訂時間來判斷適用税率。

  舉例來説,假設市民A先生於2021年9月1日以後與開發商簽訂了購房合同,購買了我市的一處門市房,他適用的契税税率為3%;如果是之前簽訂的購房合同,他適用的契税税率則為5%。

  2.問:《契税法》實施後契税的納税期限有何變化?

  答:根據《契税法》第十條規定:“納税人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契税。”相比《暫行條例》第九條規定的“納税人應當自納税義務發生之日起10內,向土地、房屋所在地的契税徵收機關辦理納税申報,並在契税徵收機關核定的期限內繳納税款”,主要變化是將申報期限和納税期限合二為一,納税人在辦理土地、房屋權屬登記手續前,可一次性完成申報繳税。

  舉例來説,假設市民A先生於2021年9月1日以後購買了住房,他只要在辦理不動產權屬登記時完成契税申報繳税即可,一次就可完成申報、納税、登記。

  3.問:納税人房產被政府依法徵收後,選擇產權調換進行補償,是否還能享受契税優惠?

  答:我省《決定》明確,因土地、房屋被縣級以上人民政府徵收、徵用,重新承受土地、房屋權屬的,成交價格沒有超過貨幣補償費的,免徵契税;超出貨幣補償費的,對超出部分徵收契税。選擇房屋產權調換且不繳納房屋價值差價的,免徵契税;繳納差價的,對差價部分徵收契税。因不可抗力滅失住房,重新承受住房權屬的,免徵契税。

  因此,納税人的房屋被政府依法徵收選擇房屋產權調換進行補償時,不支付差價的免徵契税,支付差價的,對差價部分徵收契税。

  4.問:購買房屋附屬設施(包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施)如何繳納契税?

  答:根據《財政部税務總局關於貫徹實施契税法若干事項執行口徑的公告》(財政部税務總局公告2021年第23號)明確,房屋附屬設施(包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施)與房屋為同一不動產單元的,計税依據為承受方應交付的總價款,並適用與房屋相同的税率;房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的,計税依據為轉移合同確定的成交價格,並按當地確定的適用税率計税。

  《不動產登記暫行條例》第八條明確,不動產以不動產單元為基本單位進行登記,不動產單元具有唯一編碼。因此,與房屋同一不動產單元的,可以與房屋相同的税率繳納契税;與房屋為不同不動產單元的,按照我省法定税率繳納契税。

  5.問:鄉鎮企業通過出讓方式取得集體土地用於生產經營,需要繳納契税嗎?

  答:為與《土地管理法》進行了有效銜接,《契税法》在關於徵税範圍的條款中,將《契税暫行條例》規定“國有土地使用權出讓”修改為“土地使用權出讓”,這意味着《契税法》正式實施後,將集體經營性建設用地出讓也要按規定繳納契税。

  因此,2021年9月1日之後通過出讓方式取得集體土地用於生產經營,需要按規定繳納契税。土地承包經營權和土地經營權的轉移則不屬此列。

  6.問:購買已裝修房屋的,該如何計徵契税?

  答:《財政部税務總局關於貫徹實施契税法若干事項執行口徑的公告》(財政部税務總局公告2021年第23號)明確,承受已裝修房屋的,應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款。因此,在購買已裝修房屋時,無論是銷售方單獨收取的裝修費用,還是將裝修費用作為房屋價款的一部分,均要計入契税的計税依據一併徵收契税。

  7.問:建設過程中,容積率發生變化需補繳土地出讓價款的,需要補繳契税嗎?如何繳納?

  答:《財政部税務總局關於貫徹實施契税法若干事項執行口徑的公告》(財政部税務總局公告2021年第23號)明確,因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等發生土地、房屋權屬轉移的,納税義務發生時間為法律文書等生效當日;因改變土地、房屋用途等情形應當繳納已經減徵、免徵契税的,納税義務發生時間為改變有關土地、房屋用途等情形的當日;因改變土地性質、容積率等土地使用條件需補繳土地出讓價款,應當繳納契税的,納税義務發生時間為改變土地使用條件當日。發生上述情形,按規定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的,納税人應自納税義務發生之日起90日內申報繳納契税。

  因此,對於容積率發生變化需補繳土地出讓價款的,應根據補繳的土地出讓價款為計税依據向税務部門申報繳納契税。對於這類按規定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的,納税人應自納税義務發生之日起90日內申報繳納契税。超過規定期限的,應當依法繳納滯納金。

  8.問:納税人繳納契税後,哪些情形可以申請退還已繳納的契税?

  答:根據《財政部税務總局關於貫徹實施契税法若干事項執行口徑的公告》(財政部税務總局公告2021年第23號),納税人繳納契税後,發生下列情形可以申請退税:

  ①因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除,且土地、房屋權屬變更至原權利人的;

  ②在出讓土地使用權交付時,因容積率調整或實際交付面積小於合同約定面積需退還土地出讓價款的;

  ③在新建商品房交付時,因實際交付面積小於合同約定面積需返還房價款的。

  9.問:繼承土地房屋權屬是否需要繳納契税?

  答:法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬,免徵契税;非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬,屬於贈與行為,應徵收契税。

  10.問:夫妻之間房屋、土地權屬變更是否需要繳納契税?

  答:婚姻關係存續期間夫妻之間變更房屋、土地權屬、份額,免徵契税。

  11。.問:除夫妻關係外的共有不動產份額髮生變化等情形是否需要繳納契税?

  答:下列情形發生土地、房屋權屬轉移的,承受方應當依法繳納契税:

  ①因共有不動產份額變化的;

  ②因共有人增加或者減少的;

  ③因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等因素,發生土地、房屋權屬轉移的。

  12.問:我市納税人辦理不動產登記申報繳納契税的途徑有哪些?

  答:納税人可以通過哈爾濱市各不動產登記交易大廳,線下辦理不動產登記繳税業務;也可以登錄哈爾濱市不動產登記交易事務中心微信公眾號,通過哈爾濱市“互聯網+不動產登記”一體化平台,線上辦理不動產登記繳税業務。